热点关注乐居财经 兰兰 11月26日，万科2021年第一次临时股东大会在深圳市万科中心举行，会议审议了万物云上市方案。
万科董事、总裁及首席执行官祝九胜表示，在今年三季度，整个市场出现了一些变化，这对我们来说基本是一种煎熬。“好在万科是一家用危机感来驱动的公司，我们这种不太好的感受和心理状态，还是处于一个有效的管理之下，因为适度的焦虑感是可以产生内在动力的。”
谈及业绩的下降，祝九胜指出两方面原因：第一，由于地售比的提升，对毛利率造成的压力是不断增强的。
从2017年到2020年，我们的地售比从26%升到了43%，增长了17个百分点。在主要城市的房价受限的状态，地价是不断上涨的，地售比在不断地提升，三年时间提升了17个百分点。以今年三季度的结算为例，比去年统计的地售比又涨了8个百分点。
今年三季度，我们也观测到市场出现了一个急剧的变化，整个行业签约额都在大幅下降，市场的观望气息越来越浓，特别是二手房的价格出现普遍的下降。
基于我们的理解和安排，在安全和增长之间要求得一个平衡。我们的战略转型从2014年开始，把安全和发展作为一对矛盾拿出来平衡始于2018年，我们主动控制了开发业务的增速和规模，铺开了另外一些经营服务的业务，我们的创造、结转和结算之间有一个时间差，当年控制下来的规模、速度，会滞后反映，这是我们的主动选择，跟外界的环境、调控的政策和外部因素等等都不相关，这是我们自己的认知和我们的主动调整。
祝九胜称，从我们的认知来讲，我们认为在这个历史阶段，安全比增长更重要、能力比规模更重要。从2018年喊出确保活下去，这是一个正确的选择，也是对股东负责任的态度。纯粹的活下去是不足以满足我们的野心，新的春天来临的时候，我们有什么新的玩法、新的活法、新的能力，这就确实对我们的能力构建和能力打造提出了一个新的要求。
在能力构建方面来看，他提出了两种能力：第一，传统开发业务，我们也得有适应新的常态的能力。比如说以前的认知，我们认为开发商是甲方，总包、材料商是乙方。我们今天的认知是，业主才是真正的甲方，我们和总包、供应商都是乙方，我们要联合起来共同为我们终极的业主和用户打造愿意买单的好产品、好服务。
基于这种认知的改变，就会导致我们的建造流程、生产流程发生一些变化，我们提出来大建造，用一个更全周期、全品类、跨期更大的、涵盖客户全生命周期的使用成本的角度来看待我们的建造。我们也对我们的价值链重构提出了要求，如在我们的人事政策上，以前我们比较喜欢在同行之间招人，我们今天新招的在建造环节的，大部分来自于供应商、总包、设计院，这些新的合伙人的加入，也对我们的能力提升，对我们新的玩法的形成，无疑会起到一个很好的作用，这是我们能力构建的一个方面。
第二，我们明确提出要由房地产的开发转向不动产的开发、经营、服务并重。对不动产的经营和服务，我们也做了一些布局，也有些体会，前期的投入有点重，能力建设有一个过程，我们选用的会计政策是按成本入账，所以每年的折旧、摊销还不少，形成的正面的利润贡献还非常有限。
这些经营类的业务一旦建立了能力，一旦把这个难题攻克下来了，它的长期前景还是非常好的，比如说我们的酒店也有自己的品牌，比如说瞻云、悦榕庄等等。我们在这个过程中也在不断地探索，也在找到一些新的解题方法，这就需要我们长期坚持、长期努力，长期为我们的投资人和利益各相关方创造真实的价值。
文章来源:乐居财经
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